Как построить дом в зоне затопления от водного объекта

Содержание статьи:

1. Что такое зоны затопления или подтопления.
2. Запреты и ограничения в границах зоны затопления и подтопления.
3. Сооружения и методы инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод.
4. Строительство индивидуальных жилых домов в зоне затопления, подтопления.

Приобретая земельные участки для строительства, в том числе индивидуальных жилых домов, необходимо понимать, что в случае, если выяснится, что земельный участок находится в зоне затопления, приравненной к зоне с особыми условиями использования территории, то на такие земельные участки будет распространяться ряд запретов, в том числе и в части строительства.
Что считать зоной затопления, какие ограничения действуют в указанной зоне, меры и способы инженерной защиты земельного участка – актуальные вопросы для собственников земельных участков, задумавших строительство дома на нем.

Что такое зоны затопления и подтопления

Статья 105 Земельного кодекса РФ включает в общий перечень из 28 видов зон с особыми условиями использования территорий зоны затопления и подтопления. Зоны затопления, подтопления устанавливаются, изменяются в отношении территорий, подверженных негативному воздействию вод и не обеспеченных сооружениями и (или) методами инженерной защиты.

Зоны затопления устанавливаются в отношении:

• территорий, затапливаемых при половодьях и паводках однопроцентной обеспеченности (повторяемость один раз в 100 лет);
• территорий, прилегающих к устьевым участкам водотоков, затапливаемых в результате нагонных явлений расчетной обеспеченности;
• территорий, прилегающих к естественным водоемам, затапливаемых при уровнях воды однопроцентной обеспеченности;
• территорий, прилегающих к водохранилищам, затапливаемых при уровнях воды, соответствующих форсированному подпорному уровню воды водохранилища;
• территорий, прилегающих к зарегулированным водотокам в нижних бьефах гидроузлов, затапливаемых при пропуске гидроузлами паводков расчетной обеспеченности.

В свою очередь зоны подтопления прилегают к зонам затопления и делятся на типы:

• территории сильного подтопления - при глубине залегания грунтовых вод менее 0,3 метров;
• территории умеренного подтопления - при глубине залегания грунтовых вод от 0,3 - 0,7 до 1,2 - 2 метров от поверхности;
• территории слабого подтопления - при глубине залегания грунтовых вод от 2 до 3 метров.

Официально, в соответствии с нормами постановления Правительства РФ от 18.04.2014 N 360 "О зонах затопления, подтопления", зоны затопления, подтопления устанавливаются решением территориальных органов Росводресурсов на основании предложений региона. Сведения о границах этих зон должны содержать графическое описание местоположения границ и перечень координат характерных границ таких зон.
На 2021 год была опубликована информация о том, что Росводресурсы продолжают работу по утверждению границ зон затопления, подтопления на территории Российской Федерации. На тот момент регионы подготовили проекты для 4253 населенных пунктов – это 51% от запланированного. На настоящий момент на официальном сайте Росреестра отсутствует информация об объемах определения границ зон затопления, найти можно лишь график установления границ зон затопления в Республике Крым.
Так или иначе зоны затопления, подтопления считаются установленными со дня внесения сведений о зонах затопления, подтопления в Единый государственный реестр недвижимости. Зоны затопления, подтопления считаются прекратившими существование со дня исключения сведений о них из Единого государственного реестра недвижимости.
Соответственно, правовые последствия в виде необходимости соблюдения правового режима зоны затопления, подтопления, приравненной к зонам с особыми условиями использования территории, наступают с момента внесения сведений о границах зоны в Единый государственный реестр недвижимости.

Запреты и ограничения в границах зоны затопления и подтопления

В соответствии со статьей 67.1 Водного кодекса РФ в границах зон затопления, подтопления запрещаются:

• строительство объектов капитального строительства, не обеспеченных сооружениями и методами инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод;
• использование сточных вод в целях повышения почвенного плодородия;
• размещение кладбищ, скотомогильников, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих веществ, пунктов хранения и захоронения радиоактивных отходов;
• осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами.

Ключевым среди перечисленных запретов является запрет на строительство капитальных зданий и сооружений. Речь можно вести либо о строительстве некапитальных объектов, либо, если стоит вопрос о строительстве капитального объекта, то нужно заметить, что указанное строительство все же возможно. Просто необходимо обеспечить возводимый объект капитального строительства сооружениями и методами инженерной защиты от негативного воздействия вод.
Нарушение режима в границах зоны затопления, подтопления в соответствии со статьей 8.44 КОАП РФ влечет наложение административного штрафа:

• на граждан в размере от двух тысяч до трех тысяч рублей;
• на должностных лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей;
• на юридических лиц - от двухсот тысяч до трехсот тысяч рублей.

Сооружения и методы инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод

Учитывая, что новое строительство зданий в зоне затопления, подтопления возможно только при соответствующем обеспечении сооружениями и методами инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод нужно понимать, что входит в систему инженерной защиты территории.
Водный кодекс РФ, определяя ответственность за создание сооружений и реализацию методов инженерной защиты территории наделяет ею органы государственной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления. Важно, что в отношении земельных участков, находящихся в собственности или на ином праве юридических и физических лиц осуществлять меры инженерной защиты обязаны сами правообладатели земельных участков.
Тот же Водный кодекс РФ ограничивается перечислением объектов и методов инженерной защиты, называя:

• строительство водоограждающих дамб, берегоукрепительных сооружений и других сооружений инженерной защиты, предназначенных для защиты территорий и объектов от затопления, подтопления, разрушения берегов водных объектов, и (или)
• методы инженерной защиты, в том числе искусственное повышение поверхности территорий, устройство свайных фундаментов и другие методы инженерной защиты.

Дополнительно Свод Правил 104.13330.2016 указывает, что инженерная защита застраиваемых территорий должна предусматривать создание единой комплексной территориальной системы или устройство локальных приобъектных систем, обеспечивающих эффективную защиту от наводнений, затопления и подтопления при создании водохранилищ и каналов, от повышения уровня грунтовых вод, вызываемого строительством и эксплуатацией зданий, сооружений и сетей. Проекты инженерной защиты должны быть взаимоувязаны с документами территориального планирования и документацией по планировке территорий.
К сооружениям инженерной защиты территорий от затопления и подтопления относятся: дамбы обвалования, дренажи, дренажные и водосбросные сети, нагорные водосбросные каналы, быстротоки и перепады, трубопроводы и насосные станции. В зависимости от природных и гидрогеологических условий защищаемой территории системы инженерной защиты могут включать как несколько вышеуказанных сооружений, так и отдельные сооружения.
Конкретный объем сооружений и методов инженерной защиты определяется в проекте инженерной защиты, в котором будет определено:

• надежность защитных сооружений, их бесперебойную эксплуатацию при наименьших эксплуатационных затратах;
• возможность проведения систематических наблюдений за работой и техническим состоянием сооружений и оборудования;
• оптимальные режимы эксплуатации водосбросных, водопропускных и водозаборных сооружений;
• максимальное использование местных строительных материалов и природных ресурсов.

Строительство индивидуальных жилых домов в зоне затопления, подтопления

Как было замечено ранее, строительство на земельных участках, находящихся в зоне затопления и подтопления возможно при условии выполнения мероприятий по инженерной защите. Объем указанной инженерной защиты определяет проект, подготавливаемый с учетом ситуации в каждом конкретном случае для каждого земельного участка.
Остается решить вопрос, когда должны быть выполнены предусмотренные проектом мероприятия и построены защитные сооружения. Ответ появился в кассационном определении Верховного Суда РФ от 1 марта 2023 г. N 49-КАД22-11-К6 о признании незаконным уведомления органа местного самоуправления о несоответствии указанного в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства (далее – ИЖС) установленным параметрам.
Суть дела в том, что земельный участок поставлен на кадастровый учет, не имеет обременений, располагается в границах сложившейся застройки индивидуальными жилыми домами и предназначен для строительства ИЖС. При этом, населенный пункт, в котором находится земельный участок, полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории – зоне затопления.
Правообладателю земельного участка был сообщено о недопустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке в связи с нахождением его в зоне затопления, подтопления, что послужило поводом для обращения в суд с административным исковым заявлением.
Верховный Суд РФ признает правомерной позицию, что отнесение земельного участка к зоне затопления, подтопления не устанавливает безусловного запрета на индивидуальное жилищное строительство. Из буквального содержания норм права, изложенных в статье 67.1 Водного кодекса РФ, не следует, что защитные сооружения на момент уведомления о планируемом строительстве объекта ИЖС уже должны быть возведены.
Информация об обеспечении инженерной защиты объектов ИЖС от затопления, подтопления в случае расположения земельного участка в указанной зоне с особыми условиями использования территории не входит в перечень сведений и документов, которые должен представить собственник земельного участка для получения уведомления, допускающего строительство объекта ИЖС.
Предотвращение негативного воздействия вод на объекты капитального строительства на земельных участках, расположенных в зоне с особыми условиями использования территорий (затопления и подтопления), возможно в том числе при обеспечении инженерной защиты таких объектов от затопления и подтопления в процессе возведения жилого дома, в том числе собственником земельного участка.
Таким образом, Верховный Суд РФ подтвердил неправомерность запрета со стороны органов местного самоуправления строительства объектов ИЖС на земельных участках, находящихся в зоне затопления.