Какие этапы и процедуры существуют в строительстве

Содержание статьи:

1. Что такое строительство и его основные участники.
2. Какие существуют этапы строительства.
3. Полный перечень требований и процедур в строительстве.
4. Как использовать в строительстве перечень требований и процедур.

Процесс строительства зданий и сооружений многогранен, начинается с решения вопроса приобретения прав на земельный участок под строительство, заканчивается регистрацией прав на построенный объект в едином государственном реестре недвижимости. При этом требования к лицу, осуществляющему строительство содержатся в разных отраслях права в более чем 50-ти различных нормативных актах. Где получить полную информацию обо всех требованиях к застройщику на различных этапах строительства разъясняется ниже. Строительство индивидуальных жилых или садовых домов осуществляется по отдельным процедурам и не рассматривается в данной статье.

Что такое строительство и его основные участники

В законодательстве РФ практически всем процессам есть определения. Так под процессом строительства понимается создание зданий, строений и сооружений (статья 1 Градостроительного кодекса РФ).
В свою очередь здание – это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (статья 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений").
Строительство делится на два основных вида – капитальное и некапитальное. При этом нужно понимать, что в понятие «создания/строительства» здания входит не только сам процесс заливки фундамента и возведения стен, но инженерные изыскания, разработка проектной документации, а также большой пласт организационных моментов, связанных с обеспечением процесса строительства необходимыми разрешениями и согласованиями.
В свою очередь по видам строящихся зданий традиционно различают следующие виды строительства: гражданское, промышленное, транспортное. Безусловно, для каждого вида строительства существуют свои особенности, но на уровне законодательства все же регламентируются скорее не виды строительства, а состав лиц, принимающих участие в нем и процедуры, сопровождающие процесс строительства. Начинается процесс строительства здания с идеи и инвестиционного решения о финансировании строительства нового объекта капитального строительства.
Лицо, вкладывающее собственные или заёмные средства в строительство объекта, то есть инвестор, может одновременно быть застройщиком или работать по договору с физическим или юридическим лицом, обеспечивающим строительство, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства. Застройщик, в свою очередь, вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику. Дополнительно нужно отметить, что работы в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта и сноса объектов капитального строительства могут выполнять только лица, являющиеся членам саморегулируемых организаций.

Какие существуют этапы строительства

Процесс строительства объектов капитального строительства регламентируется большим количеством законодательных актов, знание которых требует большого опыта.
Федеральный закон от 01.07.2021 N 275-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" решил упорядочить и систематизировать все процессы, сопровождающие строительство. Так в Градостроительном кодексе РФ появилась статья 5.2, которая ввела понятие «проекта по строительству объекта капитального строительства», под которым понимается перечень мероприятий, осуществляемых застройщиком, техническим заказчиком, органами публичной власти и (или) иными организациями в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства, ввода такого объекта в эксплуатацию, а также государственной регистрации прав на него.
Таким образом в законодательстве появился перечень мероприятий по строительству, а также пять этапов строительства зданий и сооружений. Реализация проекта по строительству объекта капитального строительства может состоять из следующих этапов:

1. приобретение прав на земельный участок – этап, связанный с взаимодействием с уполномоченными органами власти по приобретению прав на землю (на торгах или без торгов в соответствии с нормами земельного права);
2. утверждение или выдача необходимых для выполнения инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объекта капитального строительства сведений, документов, материалов – то есть так называемый этап согласований, получения ГПЗУ, подготовка и утверждение проекта планировки и проекта межевания, принятие решений об установлении зон с особыми условиями использования территории, определение технических условий подключения к инженерным сетям и другие мероприятия;
3. выполнение инженерных изысканий и осуществление архитектурно-строительного проектирования и проведение всех предусмотренных экспертиз, в том числе экспертизы проектной документации, государственной экологической экспертизы;
4. строительство, реконструкция объекта капитального строительства, ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, включая получение разрешения на строительство, присвоение адреса объекту строительства, взаимодействие с органами строительного надзора, подготовка технического плана объекта и получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
5. государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на построенный, реконструированный объект капитального строительства.

Нужно отметить, что только введением в законодательство деления всех процессов, сопровождающих строительство, на этапы дело не ограничивается. В настоящее время проанализирован и сведен в единый документ весь массив требований законодательства, который на различных этапах необходимо выполнять застройщику и иным лицам, в том числе органам власти, участвующим на различных этапах в строительстве здания.

Полный перечень требований и процедур в строительстве

В развитие требований статьи 5.2 Градостроительного кодекса РФ Правительство РФ утвердило постановление от 25.12.2021 N 2490 "Об утверждении исчерпывающего перечня документов, сведений, материалов, согласований, предусмотренных нормативными правовыми актами РФ и необходимых застройщику, техническому заказчику для выполнения предусмотренных частями 3 - 7 статьи 5.2 Градостроительного кодекса РФ мероприятий при реализации проекта по строительству объекта капитального строительства, и признании утратившими силу некоторых актов и отдельных положений некоторых актов Правительства Российской Федерации" (далее – постановление №2490).
По сути, указанный нормативный акт в табличной форме сформировал единый перечень требований, которые на всех пяти этапах необходимо выполнить как лицам, участвующим в строительстве на его различных этапах, так и органам государственной власти и органам местного самоуправления. В перечне приведены ссылки на все нормы из земельного и градостроительного права, положения более 30 постановлений Правительства РФ и приказов федеральных органов власти, а также законодательства о регистрации недвижимости.
В первоначальной редакции постановления №2490 исчерпывающий перечень требований и процедур в строительстве состоит из 989 пунктов. При этом в разбивке по этапам строительства набор требований первоначально выглядел следующим образом:
1 этап (приобретение прав на землю) – 137 позиций;
2 этап (согласования и получение необходимых документов) – 293;
3 этап (инженерные изыскания и архитектурно-строительное проектирование) – 171;
4 этап (строительство и ввод объекта в эксплуатацию) – 377;
5 этап (кадастровый учет и регистрация прав на объект) - 11.
С появлением полного перечня документов и процедур в строительстве стал понятен весь масштаб требований к застройщику, высветились и наиболее перегруженные этапы строительства.
Результатом понимания объема требований к застройщику стала системная работа по оптимизации и сокращению процедур в строительстве. Уже через полгода после утверждения полного перечня требований и процедур в строительстве Постановлением Правительства РФ от 28.07.2022 N 1348 из него исключили 262 пункта. Однако на середину лета 2022 года по-прежнему сохранялось пусть не 989, но 727 ссылок на различные процедуры, которые необходимо выполнить лицам, участвующим в различных этапах строительства.
Поэтому Постановлением Правительства РФ от 30.04.2023 N 689 были утверждены очередные изменения в перечень требований и процедур в строительстве. Да, и в этот раз произошли сокращения 91 пункта в общем перечне. Однако можно наблюдать и обратный процесс, поскольку общий перечень был одновременно увеличен на 40 дополнительных позиций. Это произошло из-за изменения законодательства о технологическом подключении строящихся объектов к сетям инженерно-технического обеспечения. Таким образом нельзя сказать, что ведется планомерная работа по сокращению избыточных требований в строительстве.
Во-первых, перечень не только сокращается, но и как было отмечено, дополняется новыми позициями. А, во-вторых, сохраняется момент того, что не синхронизируются изменения в постановлении №2490, то есть общем перечне требований и процедур в строительстве, и в отраслевых актах, на которые общий перечень приводит ссылки. То есть, когда происходит исключение целого ряда позиций из постановления 2490 (общий перечень), эти позиции продолжают сохраняться в земельном, градостроительном и ином отраслевом законодательстве, а, следовательно, с застройщика не снимается обязанность исполнения положений законодательства.

Как использовать в строительстве перечень требований и процедур

Само по себе обобщение в единый документ всех требований к лицам, участвующим в различных этапах строительства уже благо для понимания последовательности и полноты действий. Кроме того, у общего перечня требований есть и еще один важный для застройщиков аспект.
Согласно нормам частей 9.1 и 10 статьи 5.2 Градостроительного кодекса РФ никто не вправе требовать от застройщика и технического заказчика представления документов, сведений, материалов, которые имеются у различных органов власти и организаций.
Также не допускается предъявлять к застройщику требования о предоставлении каких-либо документов, сведений или согласований, не включенных в реестр, утвержденный постановлением №2490. То есть застройщику при взаимодействии с органами власти и организациями нужно держать под рукой перечень требований из постановления №2490, поскольку требовать от него больше, чем перечислено в указанном постановлении запрещено.
Действия или бездействие органов власти, должностных лиц указанных органов или организаций в части предъявления требования осуществить мероприятия при реализации проекта по строительству, не предусмотренные ст.5.2 Градостроительного кодекса РФ, и (или) получить документы, сведения, материалы, согласования, не включенные в утвержденный Правительством РФ исчерпывающий перечень документов, сведений, материалов, согласований являются нарушением и рассматриваются, на основании статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" антимонопольными органами.