Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 мая 2022 г. N 881 "Об осуществлении замены и (или) восстановления несущих строительных конструкций объекта капитального строительства при проведении капитального ремонта зданий, сооружений" (далее – ППР №881) перечислены случаи замены (изменения) несущих строительных конструкций, которую можно проводить в рамках не реконструкции, а капитального ремонта.
Воспользовавшись предложенными правовыми нормами правообладатели зданий и сооружений, произведя замену несущих конструкций в рамках капитального ремонта обратились в Росреестр с заявлениями о внесении изменений в сведения кадастрового учета и получили отказ, так как регистраторы воспринимают изменения несущих конструкций исключительно как работы, которые возможны к проведению только в рамках реконструкции. А значит, для изменений требовалось получение разрешения на строительство.
Потребовались разъяснения, которые и были представлены.
Первая позиция Минстроя России, изложена в письме от 20.12.2024 N 76955-СМ/08 «Разъяснения условий, при которых получение разрешения на строительство для выполнения строительных работ по реконструкции и (или) изменению ОКС и (или) их частей не требуется в случае, если такие изменения не затрагивают конструктивных и других характеристик надежности и безопасности и не превышают предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, установленных градостроительным регламентом, и подготовки технического плана (технических планов) измененных объектов капитального строительства".
Минстрой России напоминает, что, учитывая положения ППР №881, в рамках капитального ремонта возможны такие работы с несущими конструкциями, как усиление тела фундамента, пересадка на сваи, пересадка на плиту, консервация деревянных лежней, устройство противокапиллярной гидроизоляции, гидроизоляционных кессонов, замена отдельных конструктивных элементов перекрытий, покрытий на аналогичные или с улучшенными характеристиками, усиление ригелей, балок, ферм, арок, плит.
Для перечисленных работ с несущими конструкциями, по мнению Минстроя России, не требуется получение разрешения на строительство (далее - РнС).
Также не требуется РнС в случае изменения объектов капитального строительства (далее – ОКС) и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Причем Минстрой уточняет, что без РнС возможны изменения ОКС, если они:
-не затрагивают конструктивные и иные характеристики их надежности и безопасности, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций аналогичными или иными улучшающими показатели элементами и восстановление указанных элементов;
- изменения не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
Также Минстрой России обращает внимание, что в рамках текущего ремонта, без получения РнС, возможно изменение выступающих элементов фасада, входных групп, перегородок из кирпича. Когда нужно РнС при реконструкции? Минстрой отвечает, что в случае изменения параметров ОКС или его частей - высоты, количества этажей, площади, объема, в том числе надстройки, перестройки, расширения объекта.
В свою очередь Росреестр в письме Росреестра от 30.01.2025 N 13-0728-АБ/25 высказывает свою позицию, основанную на положениях федеральных законов.
Росреестр считает, что выполнение строительных работ по капитальному ремонту ОКС (за исключением линейных объектов в отдельных случаях, предусмотренных федеральным законом), а также текущему ремонту ОКС, не влечет за собой необходимость выполнения кадастровых работ и внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости.
Часть 2 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – ФЗ №218) устанавливает, что основные сведения о сооружении могут изменяться в результате капитального ремонта сооружения в только в случаях, предусмотренных федеральным законом. Такие случаи предусмотрены частями 10 и 10.1 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ (применительно к магистральным газопроводам, нефтепроводам, нефтепродуктопроводам, являющимся объектами недвижимости автомобильным дорогам).
Указание на возможность осуществления кадастрового учета в связи с изменением основных характеристик здания в результате его капитального ремонта ФЗ №218 не содержит. Основные сведения ЕГРН о здании не подлежат изменению в результате капитального ремонта здания, такие сведения о здании могут быть изменены в ЕГРН только в результате реконструкции здания, а, следовательно, для проведения работ с несущими конструкциями зданий, сооружений требуется получение разрешение на строительство.
Приходится констатировать, что указанные ведомства не выработали единую позицию. Соответственно, изменить несущие конструкции объекта в рамках капитального ремонта возможно, но вот поставить на кадастровый учет такие изменения в ЕГРН не получится, за исключением перечисленных выше магистральных газопроводах и ряде иных линейных объектов.
