Федеральное законодательство позволяет, при соблюдении ряда критериев, признать здание или сооружение объектом вспомогательного использования. Критерии, позволяющие признать здание или сооружение объектом вспомогательного использования установлены в постановлении Правительства Российской Федерации от 04.05.2023 N 703 «Об утверждении критериев отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования».
Объектами вспомогательного использования могут быть как некапитальные сараи или беседки, так и объекты капитального строительства, в том числе здания и сооружения, которые выполняют вспомогательную функцию по отношению к иному, основному объекту капитального строительства.
Одной из ключевых преференций для объектов вспомогательного использования является то, что они могут быть построены без оформления разрешения на строительство (см. пункт 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а значит, без обращения для целей строительства такого объекта в уполномоченные органы власти. При этом не следует забывать, что как минимум, необходимо быть правообладателем земельного участка, на котором возводится объект вспомогательного использования.
Таким образом, на практике могут появляться капитальные здания или сооружения, построенные без разрешения на строительство в статусе вспомогательного объекта. Объекты капитального строительства подлежат государственному кадастровому учету и регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Поэтому для легитимизации построенных объектов вспомогательного использования застройщики заинтересованы в постановке их на кадастровый учет и регистрации права.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не содержит никаких особенностей кадастрового учета и регистрации объектов со статусом вспомогательных. Упоминаются лишь вспомогательные помещения, а не здания или сооружения.
Однако Приказ Росреестра от 15.03.2022 N П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений» (далее – Приказ П/0082) дает ряд подсказок для подготовки технического плана объектов вспомогательного использования. В частности, приказ требует, чтобы в отношении таких объектов в техническом плане указывались слова "объект вспомогательного использования" и вид использования (например, "здание контрольно-пропускного пункта").
Кроме того, Приказ П/0082 предлагает отталкиваться от факта наличия проектной документации строительства основного объекта. В пункте 21.24 указано, что подготовка технического плана объекта вспомогательного использования осуществляется на основании проектной документации если его строительство (реконструкция) предусмотрено проектной документацией по строительству (реконструкции) основного объекта капитального строительства.
В качестве обоснования отнесения объекта к объектам вспомогательного использования в приложение технического плана включается копия фрагмента проектной документации, содержащего сведения о таком объекте вспомогательного использования и информацию об утверждении такой проектной документации, или иного документа, в соответствии с которым данный объект определен в качестве вспомогательного (при наличии такого документа).
Однако Приказ П/0082 не настаивает на обязательности приложения к техническому плану объекта вспомогательного использования фрагмента проектной документации.
В случае если законодательством о градостроительной деятельности не предусмотрена подготовка проектной документации в отношении основного объекта недвижимости, включение копии фрагмента (фрагментов) проектной документации в отношении объекта вспомогательного использования не требуется.
Отдельно делается акцент на заключении кадастрового инженера, в котором должны быть указаны сведения о том, что для строительства (реконструкции) основного объекта недвижимости не требуются подготовка проектной документации, выдача разрешения на строительство, а также о том, каким документом здание или сооружение определено в качестве вспомогательного (при наличии такого документа), в отношении какого объекта такой объект выполняет вспомогательную функцию, в чем именно данная функция заключается.
Таким образом, при подготовке технического плана вспомогательного объекта для его постановки на государственный кадастровый учет в идеале нужен фрагмент проектной документации с указанием на необходимость расположения вспомогательного объекта. Однако достаточно будет и любого иного документа, подтверждающего необходимость вспомогательного объекта. В отсутствии таких документов законодатели согласны, если в техническом плане объекта вспомогательного использования будет выражена позиция кадастрового инженера с расшифровкой о том, в отношении какого объекта здание или сооружение выполняет вспомогательную функцию и в чем она заключается.
