Последние позиции Верховного Суда РФ о самовольном строительстве

Верховный Суд РФ неоднократно высказывал свою позицию в отношении объектов самовольного строительства и применения норма статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

Так, за последние годы были выпущены:

- «Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014);

- «Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022)

- Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке».

1 июля 2026 года Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.07.2026 N 16А/2026 был утвержден «Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации N 13/2026. О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством» (далее – тематический обзор).

И первое, что заявляет Верховный Суд РФ, касается давности возведения здания, сооружения. Возведенные до 1 января 1995 года здания нежилого назначения не могут быть признаны объектами самовольного строительства. Ну если только будет доказано, что такие объекты нарушают строительные нормы и правила. Бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о соблюдении градостроительных, строительных норм и правил при возведении спорной постройки, а также соответствия ее санитарным, противопожарным и иным требованиям лежит на лице, осуществившем самовольное строительство.

Для жилых домов такой датой является 14 мая 1998 года. Решение о сносе жилого дома, построенного до указанной даты, даже если он возведен на земельном участке, не предоставленном гражданину, не будет поддержан судом. Главное, чтобы у гражданина была возможность оформления прав на данный участок в предусмотренном законом порядке и отсутствие допущенных при строительстве нарушений.

Названные Верховным Судом РФ даты основаны на нормах законодательства и, по сути, вводят сроки, защищающие владельцев зданий от исков о признании объектами самовольного строительства.

Еще одно положение тематического обзора касается даты вступления в силу Земельного кодекса РФ – 30 октября 2001 года. Орган местного самоуправления не вправе принять решение о сносе самовольной постройки в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок в отношении здания, сооружения или другого строения, созданных на данном земельном участке до дня вступления в силу Земельного кодекса РФ.

Одновременно, Верховный Суд РФ указал, что по любому иску о признании права собственности лица на самовольную постройку к участию в деле в качестве ответчика необходимо привлекать орган местного самоуправления по месту нахождения такой постройки или иной уполномоченный орган.

Также в тематическом обзоре приведены и положения, защищающие застройщиков. В частности, даже если закончен срок действия договора аренды земельного участка, а разрешение на ввод в эксплуатацию объекта не выдано такие обстоятельства не являются основанием для признания объекта самовольной постройкой, если объект возведен в соответствии с целевым назначением участка и с соблюдением строительных норм и правил.

Но все же здания, возведенные на землях сельскохозяйственного назначения, которые были незаконно переведены в земли населенных пунктов, являются самовольными постройками и подлежат сносу. Также тематический обзор, защищая принцип целевого назначения земельных участков, указывает, что не допускается возведение домов блокированной застройки на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования «ведение садоводства». Хотя обязательность соблюдения вида разрешенного использования земельного участка при использовании под зданием, сооружением не рассматривается как непреложная, поскольку указано, что объект капитального строительства, который соответствует виду разрешенного использования земельного участка, но фактически используется в иных целях, не является самовольной постройкой (речь идет о жилом доме, используемом для коммерческих целей).

Кроме того, защищает застройщиков и позиция о том, что добросовестный застройщик строения имеет право на возмещение убытков в случае его сноса, признанного в дальнейшем незаконным, поскольку строение было возведено в соответствии с разрешительной документацией. Требование о возмещении убытков возникло в связи с действиями уполномоченного органа публичной власти и сетевой организации.

Можно найти и позицию об объектах вспомогательного использования. Самовольными постройками будут признаны объекты капитального строительства, возведенные в качестве вспомогательных объектов, без разрешительной документации, но имеющие одинаковую функцию с основным объектом недвижимости.

В целом, в 32 пунктах тематического обзора всесторонне обобщена актуальная практика рассмотрения вопросов самовольного строительства.