Верховный Суд РФ о сносе гостиницы на землях, предназначенных для индивидуального жилого дома

Ведение гостиничного бизнеса на земельном участке с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» недопустимо. Такой вывод содержится в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2026)» (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 14.10.2026 N 21А/2026) со ссылкой на Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.11.2025 N 18-КГ25-341-К4.

Известная практика строительства небольших трехэтажных гостиниц в курортных регионах под видом индивидуальных жилых домов оценена Верховным Судом РФ как негативная. Конкретная ситуация сложилась в городе Сочи, где на земельный участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства его собственник получил уведомление, разрешающее построить жилой трехэтажный дом.

Управлением муниципального земельного контроля местной администрации проведена проверка, по результатам которой составлен акт выездного обследования, согласно которому в границах земельного участка расположен не индивидуальный жилой дом, а гостиница на шесть номеров.

Поскольку при строительстве объекта нарушены целевое назначение и вид разрешенного использования земельного участка, то в силу статьи 222 ГК РФ он является самовольной постройкой и подлежит сносу.

Верховный Суд РФ отметил, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, но только при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 1 статьи 263 ГК РФ, статья 42 ЗК РФ).

Тот факт, что собственник земельного участка оформил и получил уведомление, разрешающее строительство индивидуального жилого дома, а построил гостиницу указывает на недобросовестное поведение. Задействованная упрощенная процедура согласования возведения объектов индивидуального жилищного строительства (статья 51.1 ГрК РФ) рассчитана на добросовестных участников гражданского оборота.

Возведение постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями. Поэтому, единственный способ при выявлении такого правонарушения сохранить постройку – это переделать ее в индивидуальный жилой дом.

Однако, поскольку собственник земельного участка действовал недобросовестно, требования градостроительного законодательства о получении разрешения на строительство проигнорировал, осуществил возведение самовольной постройки на непредназначенном для этого участке, тем самым собственник участка приняла на себя все возможные риски своего противоправного поведения, включая риски сноса построенного объекта.

В этой связи Верховный Суд РФ отмечает, что принятие судом мер по сохранению такой постройки в рамках рассмотрения дела о ее сносе означало бы легализацию и поощрение противоправного поведения, что несовместимо с принципами правового государства.