Последние новости в вопросе о запрете строительства в зонах затопления и подтопления

Федеральный закон от 04.08.2026 N 301-ФЗ «О внесении изменений в статьи 24 и 67.1 Водного кодекса Российской Федерации и статью 3 Федерального закона «О безопасности гидротехнических сооружений» (далее – ФЗ №301) получил большое количество комментариев застройщиков, так как установил практически запрет на строительство в зоне затопления и /или подтопления. То есть, летом текущего года изменения Водного кодекса РФ остановили строительство объектов, возводимых в непосредственной близости от рек, морей и иных водных объектов.

Вопрос оказался настолько резонансным, что тему комментирует и Минстрой России и Минприроды России.

В письме Минстроя России от 02.09.2026 N 54339-ИФ/08 «О выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, строительство, реконструкция которых была начата до вступления в силу Федерального закона от 04.08.2026 N 301-ФЗ» утверждается, что закон обратной силы не имеет и запреты не могут распространяться на уже возникшие отношения. Но, при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или рассмотрении уведомления об окончании строительства ИЖС в отношении объектов, строительство, реконструкция которых была начата до вступления в силу ФЗ № 301, следует исходить из обеспеченности таких объектов сооружениями и (или) методами инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод, а также установленного земельным и градостроительным законодательством   регулирования.

Также Минстрой России защищает строителей, занимающихся возведением многоквартирных домов с использованием средств граждан на основании Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Для таких домов Минстрой России четко оговаривает, что расположение проекта строительства в границах зоны с особыми условиями использования территории, к которым относятся зоны затопления, подтопления, при наличии выданного в установленном порядке разрешения на строительство, не является основанием для принятия решения о прекращении его действия или отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Необоснованные ограничения при возведении многоквартирных домов в рамках ФЗ №214 влекут за собой нарушение сроков исполнения обязательств перед гражданами, существенные финансовые санкции для застройщиков и рост числа проблемных объектов.

Минприроды России в письме от 25.09.2026 N 14-50/13168-ОГ
«О прекращении существования зоны затопления, подтопления» признается, что начата подготовка изменений, которые направлены на уточнение порядка прекращения существования зоны затопления и подтопления. В частности, Минприроды России планируют дополнить существующий сегодня перечень оснований для изменения границ зон затопления фактом наличия инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод в границах предоставленных земельных участков. Имеются в виду земельные участки, предоставленные юридическим или физическим лицам, которые самостоятельно подготовили и провели работы по созданию системы инженерной защиты территории. Подразумевается, что у правообладателей земельных участков должны будут быть документы, подтверждающие наличие инженерной защиты.

Также Минприроды России планируют введение механизма обращения заинтересованных лиц в исполнительный орган субъекта Российской Федерации, уполномоченный на подготовку предложений об изменении границ зон затопления, подтопления, прекращении их существования.

Указанные изменения планируют внести в постановление Правительства Российской Федерации от 18.04.2014 N 360 «О зонах затопления, подтопления» (далее – постановление №360). Сегодня, в соответствии с пунктом 19 указанного постановления границы зон затопления, подтопления могут быть изменены по следующим основаниям:

а) изменение параметра паводка однопроцентной обеспеченности (повторяемость один раз в 100 лет) для соответствующего водного объекта;

б) изменение расчетных подпорных уровней воды в водохранилище вследствие его реконструкции или изменения параметра паводка однопроцентной обеспеченности (повторяемость один раз в 100 лет).

При этом нужно заметить, что постановление №360 и сегодня предусматривает возможность снятия режима зоны затопления, подтопления на основании обеспечения территории инженерной защитой от негативного воздействия вод в соответствии с частью 4 статьи 67.1 Водного кодекса РФ. Поэтому как исправит ситуацию планируемые Минприроды России изменения пока не ясно.

Дополнительно нужно иметь в виду, что инженерной защитой территории считается строительство водоограждающих дамб, берегоукрепительных сооружений и других сооружений инженерной защиты, предназначенных для защиты территорий и объектов от затопления, подтопления, разрушения берегов водных объектов, и (или) применение средств инженерной защиты, в том числе искусственное повышение поверхности территорий, устройство свайных фундаментов и применение других средств инженерной защиты.