Об особенностях пользования земельными участками под многоквартирными домами

Земельный участок, на котором расположен любой многоквартирный дом (далее – МКД), причем не по отмостке, а с элементами благоустройства и озеленения принадлежит собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности.

Минюст России в своих письмах от 05.08.2026 N 18405-ОГ/00 «О пользовании земельным участком для эксплуатации многоквартирного дома» и от 17.08.2026 N 50817-ДН/04 «О составе общего имущества в многоквартирном доме» дает ряд разъяснений.

В частности, уточняется, что земельный участок включается в состав общего имущества в МКД только в том случае, когда его границы определены уполномоченными органами государственной власти или местного самоуправления и который поставлен на государственный кадастровый учет. В случае, если земельный участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, то он находится не в собственности жильцов дома, а в собственности города, иного муниципального образования, на территории которого расположен МКД (см. на пункт 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). При этом собственники квартир в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Важно, что Минстрой России высказывает позицию о том, что жилищным законодательством не предусмотрена возможность определения общего имущества нескольких МКД. Такой подход не допускает определение одного земельного участка для двух и более многоквартирных домов.

Вывод, который делает Минстрой России заключается в том, что если все же в Едином государственном реестре недвижимости произведен кадастровый учет одного земельного участка, на котором расположены два или более многоквартирных дома, то такой земельный участок не входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД, а является собственностью города или другого муниципалитета, на территории которого расположен указанный земельный участок.

В таком случае и распоряжение земельным участком, в том числе установка шлагбаумов, предназначенных для ограничения проезда и (или) прохода на земельный участок, является правом уполномоченных органов соответствующего муниципального образования.

Дополнительно стоит отметить, что Минстрой России предлагает не забывать нормы Градостроительного кодекса РФ, согласно пункту 37 статьи 1 которого установлено, что прилегающая территория представляет собой территорию общего пользования, которая прилегает к зданию, строению, сооружению, земельному участку в случае, если такой земельный участок образован, и границы которой определены правилами благоустройства территории муниципального образования в соответствии с порядком, установленным законом субъекта Российской Федерации.

Ключевым является факт того, что прилагающую территорию можно определить для земельного участка, являющегося образованным и границы которого определены. В этом случае собственники квартир в МКД должны нести и ответственность за прилегающую территорию, в том числе принимать участие, в том числе финансовое, в содержании прилегающих территорий в случаях и порядке, которые определяются правилами благоустройства территории муниципального образования. В случае же когда границы земельного участка под МКД не определены и не поставлены на кадастровый учет, то и финансовое обеспечение содержания прилегающей территории не может рассматриваться как обязанность собственников квартир.

Кроме того, Минстрой России обращает внимание на необходимость разграничивать понятия «придомовая территория» «внутридворовая территория», которые не идентичны по своему правовому статусу и содержанию. В качестве «придомовой» и «внутридворовой» территории применительно к конкретному МКД могут выступать как совпадающие, так и разные территории, что должно быть принято во внимание при осуществлении правового регулирования и в правоприменительной практике.