Появился запрет на отчуждение выкупленного из аренды объекта недвижимости

Законодательство РФ содержит ряд положений, позволяющих арендаторам недвижимого имущества при определенных условиях выкупить его в собственность.

Одними из получателей льготной поддержки являются субъекты малого и среднего предпринимательства, которые, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность. Указанный закон называет ряд условий, которым должен соответствовать арендатор, представитель малого и среднего предпринимательства.

Счетная палата РФ, проведя анализ практики реализации имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в конце 2025 года вынесла вердикт о том, что имеется значительное количество системных нарушений при реализации мер имущественной поддержки. Имущественная поддержка малого и среднего бизнеса в России в виде предоставления предпринимателям льготных условий аренды и выкупа госимущества пока не привела к значимым результатам по ряду причин: меры не имеют стратегических ориентиров и обязательных условий, и в целом бизнес недостаточно информирован о них, говорится в материалах Счетной палаты РФ.

Были установлены и риски злоупотреблений предпринимателями предоставленным им правом преимущественного выкупа арендуемого имущества. «Проверка сделок, совершенных в 2021-2023 годах территориальными органами Росимущества, показала, что в 17% случаев субъекты МСП после выкупа имущества не использовали его непосредственно для ведения своего бизнеса, а в короткие сроки (от 1,5 месяца до 19 месяцев) перепродали третьим лицам».

Дабы реализовать предложение Счетной палаты РФ о необходимости исключения рисков злоупотреблений указанным правом преимущественного выкупа был разработан и принят Федеральный закон от 26.06.2026 N 216-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» согласно которому с 1 марта 2027 года вступит в силу запрет на перепродажу недвижимого имущества, выкупленного субъектами малого и среднего предпринимательства в рамках реализации преимущественного права выкупа, в течение 2 лет.

С указанной даты приобретенное субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемое недвижимое имущество не может быть отчуждено ими в течение двух лет со дня государственной регистрации права собственности арендатора на такое имущество.

В случае, если имущество выкупается в рассрочку, то в Едином государственном реестре недвижимости вносится запись о залоге арендуемого недвижимого имущества. При этом установленный двухлетний срок, запрещающий продажу имущества, будет исчисляться с момента полного выкупа имущества его арендатором и погашения записи о залоге.

Сделки, заключенные с нарушением этого требования, будут являться ничтожными.

Вводимое ограничение права на продажу выкупленного имущества будет регистрироваться в Едином государственном реестре недвижимости, соответствующие изменения внесены в Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Регистрация запрета на продажу выкупленного имущества будет осуществляться одновременно с государственной регистрацией права собственности покупателя на такое имущество.

Чтобы снять установленный запрет по прошествии двухлетнего срока собственнику имущества будет требоваться подать заявление в Росреестр.