При принудительном изъятии земли собственники имеют право на предварительное и полное возмещение

Земельный участок, принадлежащий лицу на праве собственности, может быть изъят для государственных или муниципальных (далее – публичных) нужд. При этом изъят участок может быть лишь по основаниям, перечисленным в статье 279 Гражданского кодекса РФ и статье 49 Земельного кодекса РФ. Тем самым подразумевается, что изъятие имущества, находящегося в частной собственности, в том числе и земли, осуществляется только в исключительных случаях, установленных в законодательстве и в связи с ограниченным кругом обстоятельств.

Кроме того, в отношении изъятия земельных участков для строительства, реконструкции объектов государственного или местного значения законодательство дополнительно конкретизирует, что изъятие из частной собственности может иметь место только при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции важных для государства объектов.

За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его собственнику предоставляется возмещение, в размер которого включаются рыночная стоимость участка и убытки, причиненные его изъятием, в том числе упущенная выгода.
            При этом, как отмечает Конституционный Суд РФ в своем постановлении от 09.04.2026 N 22-П «По делу о проверке конституционности пункта 6 статьи 279, пункта 4 статьи 281 Гражданского кодекса РФ и пункта 2 статьи 56.11 Земельного кодекса РФ в связи с жалобой гражданина Краснощекова Александра Дмитриевича» (далее – постановление КС №22-П), даже в условиях несогласия собственника земельного участка с изъятием его имущества и определения судом условий принудительного изъятия земельного участка, в том числе размера возмещения, принудительное изъятие допускается только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Мало того, Конституционный Суд РФ отмечает, что последствия решения об изъятии имущества, согласно пункта 2 статьи 56.11 Земельного кодекса РФ, наступают только после предоставления указанного возмещения. То есть, сначала деньги, а уже только после этого изъятие земельного участка из частной собственности. И хотя в тексте указанной нормы говорится о случаях, когда предусмотрено полное или частичное возмещение за изъятые объекты недвижимости, нет оснований интерпретировать ее как допускающую изъятие земельного участка без предоставления возмещения или с неполным (неравноценным) возмещением.

   Подтверждает необходимость предварительного и равноценного возмещения принудительного изъятия земельного участка для публичных нужд и часть 2 статьи 60 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Согласно указанной части, одновременно с соглашением об изъятии недвижимости или вступившим в силу решением суда (в случае несогласия собственника) для государственной регистрации прав представляются документы, подтверждающие предоставление возмещения за изымаемый земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимости, если соглашением об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд не установлено иное.

Зачастую, при несогласии собственника с изъятием имущества или размером предлагаемого возмещения, суды разделяют вопрос принимая решение об изъятии земли и оставляя вопрос определения размера возмещения, выделяя его в отдельное судебное производство. Конституционный Суд РФ не поддержал такую практику и высказал свою позицию по вопросу выделения требования об определении размера возмещения в отдельное судебное производство. По данному вопросу специально отмечено, что использование судами такого процессуального механизма, как выделение требования об определении размера возмещения в отдельное производство, фактически расширяет содержание п. 6 ст. 279, п. 4 ст. 281 Гражданского кодекса РФ и п. 2 ст. 56.11 Земельного кодекса РФ. А перечисленные нормы гражданского и земельного права не предусматривают возможности при рассмотрении спора о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд - в случае несогласия собственника с размером предложенной ему компенсации - выделить требование об определении размера такой компенсации в отдельное производство и, как следствие, принять решение об изъятии земельного участка до принятия решения о выплате возмещения.

Возможность сначала осуществить само принудительное отчуждение земельного участка (передачу его в государственную или муниципальную собственность), а только затем определить размер возмещения может негативно повлиять на степень доверия собственников изымаемых земельных участков к закону и действиям государственных органов.

Если же суд все же вынес в отдельное производство дело об определении размера возмещения, бывший собственник земельного участка, в отношении которого не было соблюдено условие о предварительном предоставлении в полном объеме равноценного возмещения за изъятое в публичных целях имущество вправе также претендовать на возмещение причиненных ему в связи с этим убытков.

Законодательство явно и недвусмысленно устанавливает требование именно о предварительном и притом равноценном возмещении изымаемого земельного участка.

Абсолютизация публичного интереса в ущерб частному может приводить к игнорированию конституционных гарантий. Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Основываясь на вышеприведенных рассуждениях Конституционный Суд РФ обращает внимание на то, что предварительное и равноценное возмещение изымаемого имущества предназначено для того, чтобы собственник принудительно отчуждаемого имущества имел возможность в короткие сроки восполнить его утрату и приобрести аналогичное имущество взамен изымаемого, тем самым минимизировав свои издержки, обусловленные необходимостью удовлетворения публичного интереса за счет использования его имущества.

Таким образом, Конституционный Суд РФ в постановлении КС №22-П сделал ряд выводов, в том числе о том, что:

- решение об изъятии земельного участка должно предусматривать предварительную выплату или внесение в депозит нотариуса суммы возмещения, предложенной собственнику на основании отчета об оценке, составленного при подготовке соглашения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

- бывший собственник земельного участка, помимо доплаты разницы между произведенной предварительной выплатой и размером возмещения, который определен судом в результате рассмотрения выделенного в отдельное производство дела, имеет право на возмещение убытков, вызванных тем, что при изъятии земельного участка ему не было предоставлено возмещение в полном размере; данные убытки подлежат установлению в выделенном в отдельное производство деле, если соответствующее требование заявлено в нем бывшим собственником, или по отдельному исковому заявлению бывшего собственника.