Разъяснения арендаторам об изменении вида разрешенного использования земельного участка

Вступивший в силу с 1 марта текущего года Федеральный закон от 31.07.2025 N 295-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее – ФЗ №295), привнесший в земельные право новые условия установления и изменения вида разрешенного использования земельного участка потребовал дополнительных разъяснений.

Росреестр в своем письме от 15.04.2026 N 14-4104-ЛЛ/26 высказывает свою позицию по следующим блокам вопросов:

- об изменении вида разрешенного использования (далее – ВРИ) арендуемого земельного участка или участка, находящегося в безвозмездном пользовании;

- о порядке внесения сведений о ВРИ земельного участка в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН);

- об изменении ВРИ садовых и огородных земельных участков, а также

- об изменении ВРИ участков в ликвидированных садовых товариществах.

Первый из перечисленных блоков вызывает максимальный интерес, поскольку ФЗ №295 внес в Земельный кодекс РФ новый пункт 4 статьи 14.4, который запрещает арендатору земельного участка изменять установленный ВРИ. Речь идет о земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных в аренду или безвозмездное пользование.

Арендатор или пользователь участка не вправе выбирать иной вид разрешенного использования земельного участка, нежели тот, который установлен договором аренды земельного участка или договором безвозмездного пользования земельным участком.

Любопытно, что, комментируя установленный запрет, Росреестр в своем письме подтверждает невозможность изменения ВРИ для арендованного земельного участка. Но. При этом приводятся формулировки, заставляющие задуматься над различными схемами решения вопроса. В частности, указано, что: «Законом 295-ФЗ не предусмотрена возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка его арендодателем в одностороннем порядке. Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении земельных участков».

Также приводится выдержка из решения Верховного Суда РФ о том, что одностороннее изменение ВРИ арендованного земельного участка по инициативе арендодателя недопустимо.

То есть, в письме два раза делается упор на недопустимость именно одностороннего изменения ВРИ арендованного земельного участка. Однако не приводится позиция о возможности двустороннего решения вопроса изменения ВРИ земельного участка по инициативе арендодателя, поддержанной арендатором.

Правда отвечая на возникающие вышеприведенные мысли письмо тут же приводит ссылки на старые позиции Верховного Суда РФ о том, что:

- изменение вида разрешенного использования земельного участка его публичным собственником не предполагает произвольных действий данного собственника и не может быть произведено без учета назначения здания, находящегося в частной собственности и расположенного на соответствующем земельном участке (кассационное определение от 26.01.2022 N 49-КАД21-9-К6);

- арендодатель не вправе требовать внесения изменений в договор аренды в части вида разрешенного использования предоставленного земельного участка (определение от 02.02.2021 N 303-ЭС20-22233).

Безусловно, установленный с 1 марта довольно жесткий запрет на изменение ВРИ арендованного участка вызывает вопрос, ответы на которые уже не носят категоричного характера.

Вторая, не менее животрепещущая тема, затронутая в письме, касается возможности самостоятельного изменения ВРИ земельного участка правообладателем расположенного на земле здания. Понятно, что ВРИ объекта капитального строительства должны соответствовать видам разрешенного использования земельного участка.

При этом Земельный кодекс РФ установил, что для выбора основного вида разрешенного использования земельного участка правообладатель земельного участка обязан направить заявление о внесении в ЕГРН сведений о выбранных виде или видах разрешенного использования земельного участка в Росреестр (направление указанного заявления не требуется в случае, если правообладатель земельного участка планирует или осуществляет его использование в соответствии с основным видом или видами разрешенного использования земельного участка, сведения о которых внесены в ЕГРН в отношении земельного участка).

Однако на практике стало требоваться не только заявление правообладателя, но и решение уполномоченного органа власти, в том числе направленное в порядке межведомственного взаимодействия. Заявления от правообладателей без участия органов власти не принимаются.

В результате Росреестр объясняет, что в случае выбора правообладателем вида разрешенного использования земельного участка внесение в ЕГРН соответствующих сведений осуществляется по заявлению правообладателя объекта недвижимости, направленному в орган регистрации прав (п. 12 ч. 5 ст. 14 и п. 4.3 ч. 2 ст. 15 Закона N 218-ФЗ), с уплатой государственной пошлины за государственный кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости.

А вот уже в иных случаях изменение сведений ЕГРН о виде разрешенного использования земельного участка осуществляется в порядке межведомственного информационного взаимодействия уполномоченных органов власти без уплаты государственной пошлины.

Отмечается и любопытная мысль о том, что с 01.03.2026 внесение сведений о виде разрешенного использования объектов капитального строительства не может быть реализовано ввиду признания утратившей силу части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ. Получается, что законодательство отказалось от необходимости определения для зданий и сооружений вида разрешенного использования.