О возможности передачи в субаренду земельного участка, полученного льготником

Арендаторы земельных участков, за отдельными исключениями, установленными в пунктах 6 и 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, имеют право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

И когда арендуемый земельный участок приобретается путем участия в конкурсных процедурах, то у органов власти не вызывает каких-либо сомнений возможность его передачи в субаренду третьим лицам.

Однако, земельное право предусматривает и льготный порядок приобретения прав на земельные участки – без проведения торгов. Региональное законодательство устанавливает категории граждан, которые вправе претендовать на льготное приобретение земельного участка в аренду. В этом случае у органов власти возникает вопрос о правомерности передачи арендатором, получившим право аренды земельного участка в льготном порядке, своих прав аренды третьим лицам по договору субаренды.

Окончательный ответ на вопрос представил Конституционный Суд РФ, который в своем постановлении от 04.06.2026 N 37-П «По делу о проверке конституционности п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ в связи с жалобой муниципального образования "Кемеровский городской округ» (далее – постановление №37-П) рассмотрел дело о том, как гражданин, относящийся в соответствии с региональным законодательством к одной из льготных категорий (ветеран труда), приобретя в аренду без торгов земельный участок для строительства индивидуального жилого дома передал его по договору субаренды.

Были рассмотрены два аспекта данного вопроса.

Первое: в договоре аренды земельного участка орган власти установил норму, запрещающую арендатору без письменного разрешения арендодателя передавать свои права и обязанности по договору другому лицу. Тем не менее был заключен договор субаренды, правда с уведомлением арендодателя.

Конституционный Суд РФ указал, что установленный в договоре запрет противоречит закону, поскольку п. 9 ст.22 Земельного кодекса РФ устанавливает право арендатора по договору на срок более чем 5 лет, передавать свои права и обязанности по договору без согласия арендодателя ЗУ при условии его уведомления.

Во-вторых, всесторонне была рассмотрена тема передачи в субаренду земельного участка, приобретенного в аренду на основании отнесения гражданина к одной из льготных категорий.

Конституционный Суд РФ отметил, что заключение договора в льготном порядке, имеет целевой адресный характер, и в этом смысле он привязан к личности конкретного гражданина - получателя такой льготы. Личность арендатора имеет значение, поскольку в подобном особом порядке договор аренды земельного участка может быть заключен только с получателем аналогичной или иной предполагающей такое право льготы.

Однако дальнейшее осуществление арендатором по такому договору обусловленных им прав уже не может, по общему правилу, квалифицироваться как неразрывно связанное с его личностью.

Действующее законодательство не содержит каких-либо особенностей осуществления своих правомочий также и собственником земельного участка, предоставленного ему на льготных основаниях в связи с его принадлежностью к категории граждан, имеющих право на получение такой льготы.

Законодательство предоставляет право собственнику земельного участка не использовать его лично, а распорядиться им по своему усмотрению - в том числе посредством его продажи лицу, не относящемуся к льготным категориям.

Равным образом и арендатор земельного участка, получивший его в льготном порядке, имеет возможность после завершения строительства индивидуального жилого дома приобрести земельный участок под ним в собственность и распорядиться им любым разрешенным образом, в том числе и передать его в аренду.

Соответственно, ограничения арендатора земельного участка, даже приобретенного по льготным основаниям, в праве передачи земельного участка третьим лицам не могут рассматриваться как правомерные.

Таким образом, Конституционный Суд РФ признал право арендатора земельного участка, приобретенного по льготным основаниям, передавать участок в субаренду.

Мало того, в постановлении 37-П отмечается, что контроль за тем, как получатель предоставленного в порядке государственной социальной поддержки материального блага реализует его (в частности, пользуется ли он предоставленным ему - в собственность, аренду, безвозмездное пользование - земельным участком лично или распоряжается им как иным имуществом), безусловно, является случаем серьезного вмешательства в частные дела и потому не может быть произвольным.