Права собственников объектов недвижимости в границах особо охраняемых природных территорий

Особо охраняемые природные территории (далее – ООПТ) – это участки земли, водной поверхности, где располагаются природные комплексы и объекты, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение и изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны. К ООПТ относятся заповедники, национальные и природные парки, заказники и ботанические сады.

В соответствии с положениями статьи 27 Земельного кодекса РФ, земельные участки в государственных природных заповедниках и национальных парках изъяты из оборота, если иное не предусмотрено Земельным кодексом РФ и Федеральным законом от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях». Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Учитывая специальный режим ООПТ зачастую возникают спорные ситуации, затрагивающие интересы частных собственников, правообладателей земельных участков.

В целях обеспечения правильного применения судами законодательства РФ Верховный Суд РФ подготовил «Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации N 11/2026. О рассмотрении судами дел, связанных с правами на земельные участки отдельных категорий земель, изъятых из оборота и ограниченных в обороте, и с использованием таких участков», утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.07.2026 N 14А/2026 (далее – Обзор).

В указанном документе, в частности, отмечается, что в границы ООПТ допускается включение земельных участков, находящихся в частной собственности, и установление видов их разрешенного использования, учитывающих значение этой территории (вывод сделан на примере земельного участка, отнесенного к категории земель «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «физкультурно-спортивные, оздоровительные объекты», включенного в ООПТ, в части изменения вида разрешенного использования этого земельного участка).

Согласно позиции Верховного Суда РФ, создание государственного природного заказника не требует получения предварительного согласия у пользователей, владельцев и собственников земельных участков, включаемых в его границы.

Мало того, издание нормативного акта уполномоченного органа о создании государственного природного заказника является основанием для изменения или расторжения ранее заключенного договора (например, охотхозяйственные соглашения), на основании которого осуществляется деятельность, не связанная с сохранением и изучением природных комплексов и объектов. На территориях государственных природных заказников вправе постоянно или временно запретить или ограничить любую деятельность, если она противоречит целям создания государственных природных заказников или причиняет вред природным комплексам и их компонентам.

Вместе с тем, защищая интересы правообладателей линейных объектов обзор заявляет, что собственник линии электропередачи, правомерно возведенной на территории национального парка, вправе осуществлять рубки деревьев и кустарников в охранных и санитарно-защитных зонах без составления проекта освоения лесов, проведения государственной экспертизы и подачи лесной декларации. А вот добыча полезных ископаемых на территории государственного природного заказника, положением о котором запрещено осуществление производственной деятельности, не допускается.

Причем прерогатива федеральной собственности на земли ООПТ неоспорима, даже если доказывается установленное наличие права частной собственности. Верховный Суд РФ заявляет, что по общему правилу установление факта нахождения спорного земельного участка в границах ООПТ федерального значения является достаточным основанием для удовлетворения заявленного требования о признании частного права на такой земельный участок отсутствующим.

Ответом на вопрос о возможности исключения из ООПТ каких-либо земельных участков Обзор приводит позицию о том, что для исключения из границ ООПТ земельного участка, утратившего научное, культурное, эстетическое и иное особое значение, необходимо определить ценность и предназначение исключаемой части применительно ко всей особо охраняемой природной территории.

Также приводится позиция о том, что земельные участки на территории населенного пункта, включенного в состав особо охраняемой природной территории, являются ограниченными в обороте, если в ЕГРН отсутствуют сведения о границах данного населенного пункта. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением отдельных случаев. Но использование на праве аренды или пользования допускается.

В обзоре содержится еще ряд выводов, связанных с необходимостью соблюдения правового режима ООПТ.