Раздел имущественного комплекса единого хозяйствующего субъекта

Статья 133.1 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) вводит понятие «единого недвижимого комплекса» (далее – ЕНК), под которым понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

При этом важно, что к единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах. Неделимой считается вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения или изменения её назначения, и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав. 

То есть, статья 133.1 Гражданского кодекса РФ прямо указывает, что железная дорога относится к понятию ЕНК. Но есть нюанс.

Дело в том, что вопросы управления и распоряжения имуществом одного из указанных в статье 133.1 ГК РФ ЕНК - железнодорожного транспорта регулируются Федеральным законом от 27.02.2003 N 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» (далее – ФЗ №29). Указанный законодательный акт содержит свое определение – «единый хозяйствующий субъект» под которым понимается открытое акционерное общество «Российские железные дороги», создаваемое в процессе приватизации имущества федерального железнодорожного транспорта.

Справедливости ради нужно отметить, что ФЗ №29 с определением железной дороги как единого хозяйствующего субъекта появился раньше, нежели статья 133.1 ГК РФ, утвердившая понятие единого недвижимого комплекса.

Получается, что на имущество железнодорожного транспорта распространяются общие правила о неделимой вещи ЕНК, а также правила единого хозяйствующего субъекта, установленные ФЗ №29.

И именно в ФЗ №29 появились новые положения, которые, невзирая на невозможность раздела ЕНК как неделимой вещи, установили особенности раздела отдельных имущественных комплексов единого хозяйствующего субъекта и выдела из их состава отдельных движимых и недвижимых вещей.

Новые положения введены Федеральным законом от 25.05.2026 N 155-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" и Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости», вступившем в силу.

Соответственно, в российском праве появились нормы о разделе одного из видов единого недвижимого комплекса – железной дороги (РЖД).

Новая статья 8.1 ФЗ №29 устанавливает, что имущественный комплекс (совокупность движимых и (или) недвижимых вещей) РЖД, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, может быть разделен либо из его состава могут быть выделены отдельные движимые и (или) недвижимые вещи. Указанная статья вводит два понятия: раздел и выдел имущества.

В результате раздела имущественного комплекса образуются движимые и (или) недвижимые вещи, а имущественный комплекс прекращает свое существование.

В результате выдела из состава имущественного комплекса отдельных движимых и (или) недвижимых вещей образуются отдельные движимые и (или) недвижимые вещи, а имущественный комплекс сохраняется с измененными характеристиками.

Новые нормы регулируют также требования к содержанию решения о разделе или выделе объектов из имущественного комплекса и отмечают, что решение о разделе или выделе становится основанием для государственной регистрации права собственности на здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства, которые образованы в результате раздела имущественного комплекса либо выдела из его состава отдельных движимых и (или) недвижимых вещей.

Такие нововведения о разделе имущественного комплекса железной дороги привели к необходимости дополнения новой статьей и Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – ФЗ №218).

Статья 71.2. ФЗ №218 регулирует особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в связи с разделом имущественного комплекса, согласно которым в Росреестр достаточно представить решение о разделе или выделе зданий, сооружений из имущественного комплекса и технические планы о каждом одновременно образуемом здании, строении, сооружении, объекте незавершенного строительства и об имущественном комплексе, сохраняющемся с измененными характеристиками.

Вводятся и два условия для кадастрового учета и регистрации раздела или выдела имущественного комплекса:

1) количество зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства, указанных в техническом плане, не может отличаться от количества зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства, входящих (входивших) в состав имущественного комплекса. При этом есть исключение: количество объектов может не совпадать, если это отличие обусловлено исключением из состава имущественного комплекса движимых вещей и неотделимых улучшений земельного участка, сведения о которых в соответствии с ранее действовавшим законодательством были внесены в ЕГРН;

2) несоответствие характеристик здания, строения, сооружения, объекта незавершенного строительства, указанных в техническом плане и в документах, содержащих описание имущественного комплекса, не является основанием для приостановления осуществления их государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на них. В техническом плане приводится обоснование несоответствия указанных характеристик, которое может быть подготовлено на основании сведений, представленных собственником имущественного комплекса.

Произошел важный законодательный прецедент, позволяющий пока для одного из видов ЕНК проводить раздел имущества или выдел отдельных объектов. Кроме того, выглядят любопытными и послабления с кадастровым учетом, когда несоответствие характеристики объекта или несовпадение количества зданий и сооружений принимаются на основании объяснительной собственника.

Представляется, что стоит ждать распространения предложенных нововведений на иные виды единого недвижимого комплекса.