В каких случаях допускается образование многоконтурных земельных участков

Крупные производства, предприятия, в том числе имеющие в составе своего имущества линейные объекты, сталкиваются с наличием многоконтурных земельных участков, то есть участков, границы которых представляют собой совокупность контуров, отделенных друг от друга иными земельными участками или землями.

Практика оформления органами власти для предприятий и организаций и регистрации ими права на многоконтурные земельные участки развивалась в период конца 90-х и начала 2000 годов, в том числе в период действия Федерального закона от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в старой редакции) (далее – ФЗ № 221). Вызвана необходимость формирования многоконтурных земельных участков была сложностью в учете лесных участков, участков земель сельскохозяйственного назначения, а также формированием прав на участки под линейными объектами.

Нужно отметить, что в дальнейшем земельное право пошло по пути развития норм о сервитуте и публичном сервитуте для формирования прав на землю под линейными объектами. Также был создан новый правовой механизм использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, в соответствии с пунктом 3 статьи 39.36 Земельного кодекса РФ.

При этом в настоящее время ни Земельный кодекс РФ, ни другие федеральные законы не устанавливают определения многоконтурного земельного участка, отсутствует и законодательно установленный порядок его образования, нет установленных особенностей правового режима и участия в гражданском обороте таких участков.

Единственно, на что следует обратить внимание, так это на то, что объектами земельных отношений являются земельные участки, а также части земельных участков (статья 6 Земельного кодекса РФ).

Интересно, что многоконтурные земельные участки, по - сути представляющие собой отдельные и территориально разрозненные контуры, объединенные в единый объект недвижимости самим фактом своего существования, приводят к чересполосице, вклиниванию и вкрапливанию земельных участков, что запрещено статьей 11.9 Земельного кодекса РФ. Мало того, ранее, в отсутствии установленных критериев в состав многоконтурного земельного участка включалось практически неограниченное число контуров, что приводило к нерациональному использованию земель, возникновению пересечений границ и земельных споров.

В настоящее время земельное право достаточно глубоко проработало порядок образования земельных участков, которому посвящена Глава 1.1 Земельного кодекса РФ. В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Установлен и ряд запретов, например, запрещается образовывать участки, если это будет приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице. Также не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Не предусматривает законодательство и образование многоконтурных земельных участков из состава земель различных категорий. Также невозможно образование многоконтурных земельных участков в результате раздела земельного участка, который не является многоконтурным, равно как и не предусмотрена возможность образования многоконтурного земельного участка в результате объединения или перераспределения земельных участков, не являющихся «многоконтурными», в том числе по причине отсутствия общих частей границ у исходных земельных участков.

Перечисленные запреты признаны всеми заинтересованными ведомствами, в том числе Минсельхозом России, Минприроды России и Рослесхозом. Понятно, что вышеперечисленные запреты приводят, в настоящее время, к невозможности образования многоконтурных участков. И все же, как следует из писем Росреестра от 20 февраля 2026 г. № 11-1746-АБ/26 и от 08.04.2026 г. N 11-3764-АБ/26 общая позиция ведомств сводится к тому, что допускается образование многоконтурного земельного участка только в следующих случаях:

- (1) образование земельного участка осуществляется путем выдела в счет земельных долей из земельного участка с категорией земель сельскохозяйственного назначения, которому при осуществлении государственного кадастрового учета ранее было присвоено наименование «единое землепользование», если возможность такого образования действительно следует из документов о правах на земельные доли и (или) иных документов, определявших местоположение земель сельскохозяйственных организаций, при приватизации земель которых возникло право на такие доли;

- (2) образование земельного участка путем выдела в счет земельных долей из земельного участка с категорией земель сельскохозяйственного назначения, состоящего из одного контура, при наличии указанной выше возможности.

Отдельно Росреестр уточняет, что также представляется возможным осуществление государственного кадастрового учета многоконтурных земельных участков в случае, если их образование предусмотрено подготовленными до 20 февраля 2026 года (дата первого письма Росреестра N 11-1746-АБ/26), документами:

- (3) проект межевания территории, схема расположения земельного участка и (или) земельных участков на кадастровом плане территории, проектная документация лесных участков, а также в случае, если образование многоконтурного земельного участка осуществляется на основании проекта межевания территории, решение о разработке которого было принято до 20 февраля 2026 года.

По сути, Росреестр согласовал с рядом ведомств «переходный период», дающий возможность поставить на кадастровый учет многоконтурные земельные участки, решение по которым было принято до 20 февраля 2026 года. Однако, в самое ближайшее время такая возможность прекратится. В дальнейшем, в случае поступления в орган регистрации прав межевого плана, предусматривающего образование многоконтурного земельного участка, государственным регистратором прав будет приниматься решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета на основании пункта 7 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости, за исключением первых двух вышеуказанных случаев, связанных с землями сельскохозяйственного назначения.