О последних рекомендациях ФНС России по адресации объектов недвижимости, в том числе не поставленных на кадастровый учет

Объекты недвижимости подлежат не только кадастровому учету и регистрации прав в Едином государственном реестре недвижимости, но и адресации, то есть присвоению адреса, сведения о котором включены в государственный адресный реестр (далее – ГАР).

   С 1 февраля 2026 года вступили в силу изменения приказа Росреестра от 23 октября 2024 года N П/0328/24 согласно которым в межевом или техническом плане, карте-плане территории, подготовленном для осуществления государственного кадастрового учета, должна быть указана информация об адресе объекта недвижимости, внесенном в ГАР. Появилось много вопросов о том, как присваивать адрес объекту недвижимости, который юридически еще не существует, так как признанием объекта недвижимости является его кадастровый учет и регистрация права.

Письмо ФНС России от 16.06.2026 N КВ-36-14/5084@ содержит разъяснения по вопросам, связанным с присвоением, изменением, аннулированием адресов образуемых и преобразуемых объектов адресации, государственный кадастровый учет в отношении которых еще не осуществлен (вместе с «Рекомендациями для уполномоченных органов местного самоуправления по вопросам, связанным с присвоением, изменением, аннулированием адресов образуемых и преобразуемых объектов адресации, государственный кадастровый учет в отношении которых еще не осуществлен, а также с размещением в ГАР сведений о них») – далее – рекомендации, письмо ФНС России.

В письме ФНС России отмечает, что для ГАР объектом учета является адрес (как сущность), а не здание, земельный участок (объект адресации), которому присваивается, изменяется, аннулируется адрес.

Присвоение (изменение) адреса для вновь создаваемых объектов недвижимости является первичным по отношению к постановке такого объекта на государственный кадастровый учет, поскольку собственно появление (образование) объекта происходит раньше - "на земле". Государственный кадастровый учет - завершающий этап, в рамках которого осуществляется учет объекта недвижимости (с указанием как основных, так и дополнительных характеристик) и регистрируются права на него.

Соответственно, рекомендации уточняют, что для целей законодательства в области адресных правоотношений объектом адресации является или объект недвижимости, поставленный на государственный кадастровый учет, или объект, в отношении которого проводятся кадастровые работы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета.

Рекомендации подтверждают, что за услугой о присвоении адреса с заявлением вправе обратиться собственник объекта адресации или лицо, обладающее вещными правами на объект адресации, а также кадастровый инженер, выполняющий кадастровые работы. При этом при представлении заявления кадастровым инженером к заявлению о присвоении адреса следует приложить копию документа, на основании которого осуществляется выполнение кадастровых работ (договор). Предоставление доверенности на кадастрового инженера не предусматривается действующим законодательством. Кроме того, кадастровый инженер вправе в качестве дополнительных документов и материалов к названному заявлению также представить проекты документов (проекты межевого или технического плана, карты-плана территории), которые по мнению заявителя могут иметь значение для уполномоченного органа местного самоуправления при идентификации объекта адресации.

Письмо ФНС России обращает внимание на то, что решение о присвоении адреса объекту адресации, являющемуся образуемым объектом недвижимости, утрачивают свою силу по истечении одного года со дня присвоения объекту адресации адреса в случае, если не осуществлены государственный кадастровый учет образуемого объекта недвижимости. То есть срок на проведение кадастрового учета с момента присвоения адреса образуемому объекту недвижимости составляет один год.

Отдельный раздел рекомендаций комментирует непосредственные действия уполномоченных органов власти при размещении в ГАР сведений об адресах объектов, государственный кадастровый учет в отношении которых еще не осуществлен. В частности, рассматриваются следующие ситуации адресации:

- земельного участка, здания (строения), сооружения, помещения, машино-места, когда образуется несколько объектов адресации (земельных участков, зданий (строений), сооружений, помещений, машино-мест соответственно);

- земельных участков, зданий (строений), сооружений, помещений, машино-мест, когда образуется один объект адресации (земельный участок, здание (строение), сооружение, помещение, машино-место соответственно);

- помещений и (или) машино-мест, расположенных в одном здании (строении), сооружении, когда образуется один объект адресации: помещение или машино-место;

- земельных участков, зданий (строений), сооружений, помещений, машино-мест, когда изменяются только основные характеристики таких объектов адресации.

Таким образом, ФНС России подтвердил возможность присвоения адреса объекту недвижимости, не поставленному на кадастровый учет на основании заявления кадастрового инженера, и привел ряд значимых примеров действий уполномоченных на присвоение адресов органов публичной власти.