Условия строительства зданий и сооружений на землях сх назначения для развития сельского туризма

С 1 сентября 2027 года вступит в силу Федеральный закон от 04.08.2026 N 320-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О развитии сельского хозяйства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ №320) который установил возможность строительства капитальных и некапитальных объектов на землях сельскохозяйственного назначения для целей развития сельского туризма.

Перечень разрешенных к строительству объектов будет утвержден дополнительно Правительством РФ, но уже сейчас понятно, что речь будет идти о гостиницах, турбазах и сопутствующей инфраструктуре.

Строительством на указанных землях будет разрешено заниматься уже действующим сельскохозяйственным товаропроизводителям. При этом на граждан, ведущих личное подсобное хозяйство и сельскохозяйственные кооперативы это право не будет распространяться. То есть, заниматься развитием сельского туризма на землях сх назначения закон разрешает только крестьянским фермерским хозяйствам и организациям, индивидуальным предпринимателям, осуществляющим производство сельскохозяйственной продукции, ее первичную и последующую (промышленную) переработку.

Строительство объектов для сельского туризма будет разрешено на земельных участках, принадлежащих сельскохозяйственным товаропроизводителям не только на праве собственности, но и на иных разрешенных видах права, например аренды. Любопытно, что внесенные специально под сельский туризм изменения в статью 11.2 Земельного кодекса РФ уточняют, что образование земельных участков для развития сельского туризма возможно на землях сельскохозяйственного назначения, но не относящихся к землям сх угодий. То есть строительство гостиниц на пашне, сенокосе или пастбище по-прежнему будет запрещено. Ну или будет требоваться признание соответствующего земельного участка не относящимся к сх угодьям.

ФЗ №320 перечисляет ряд условий, только при одновременном соблюдении которых будет возможно строительство капитальных объектов для сельского туризма:

- максимальный размер земельного участка для сельского туризма должен быть не более 50 000 квадратных метров;

- максимальная совокупная площадь застройки под объектами туризма не более 2500 квадратных метров;

- расстояние от гостиницы/глемпинга до иных объектов, используемых сельскохозяйственным товаропроизводителем для целей ведения сельского хозяйства, должно быть не более 5 километров.

Соблюдение перечисленных условий не является достаточным. Необходима также разработка документации по планировке территории. При этом ФЗ №320 уточняет, что может быть разработан проект планировки или проект межевания территории. Решение о подготовке соответствующей документации принимается самостоятельно правообладателями земельных участков из земель сх назначения, не относящихся к землям сх угодий. Часть 10 статьи 45 Градостроительного кодекса РФ дополнена правом, разрешающим не учитывать положения действующих документов территориального планирования и правил землепользования и застройки при подготовке проекта планировки или проекта межевания для строительства объектов сельского туризма.

Однако, подготовленный проект планировки или проект межевания до их утверждения подлежит обязательному согласованию с Минсельхозом России, и собственником земельного участка в порядке, который будет установлен Правительством РФ. Закон уточняет, что срок согласования не может превышать 10 рабочих дней.

Утверждение согласованного проекта планировки или проекта межевания для целей строительства объектов сельского туризма должны осуществлять уполномоченные органы местного самоуправления.

И только после решения перечисленных задач появляется возможность образования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не относящихся к сх угодьям, для строительства, реконструкции и эксплуатации объектов капитального строительства и возведения некапитальных строений, сооружений, предназначенных для оказания услуг в сфере сельского туризма.

А далее в законодательство включили ряд положений, которые говорят об особенностях перевода земельного участка для сельского туризма из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию особо охраняемых территорий (земли рекреационного назначения). Статья 98 Земельного кодекса РФ в обновленной редакции апеллирует нормой о том, что к землям рекреационного назначения относятся земли, используемые для осуществления рекреационной деятельности (выполнение работ и оказание услуг в сфере туризма, в том числе сельского туризма…). Статья 10 Федерального закона от 21.12.2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» также дополнена нормой о том, что перевод земельного участка из земель сх назначения в земли особо охраняемых территорий и объектов (земли рекреационного назначения) для строительства объектов в целях оказания услуг в сфере сельского туризма допускается на основании утвержденной документации по планировке территории без принятия акта о переводе такого земельного участка из одной категории в другую. При этом вызывает вопрос норма части 5 статьи 4.1 Федерального закона от 29.12.2006 N 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства» о том, что сельскохозяйственный товаропроизводитель не вправе отчуждать объекты, созданные для развития сельского туризма, от земельного участка и иных объектов, которые используются им для производства сельскохозяйственной продукции.

Таким образом, ФЗ №320 устанавливает, что из земельного участка сх назначения (кроме сх угодий), принадлежащего сельскохозяйственному товаропроизводителю, возможно образование (выдел) участка для строительства, реконструкции и эксплуатации объектов капитального строительства и возведения некапитальных строений, сооружений, предназначенных для оказания услуг в сфере сельского туризма. Однако для реализации проекта развития сельского туризма будет необходимо выполнение целого ряда условий и требований, перечисленных выше.