Переход прав на земельный участок при продаже зданий и сооружений

            Сделки со зданиями, сооружениями влекут за собой и решение вопроса прав на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости.

            Для начала следует определиться с тем, кто вправе оформить права на построенное здание, сооружение. Статья 287.1 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) устанавливает, что, по умолчанию, право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у собственника земельного участка, на котором расположены указанные объекты, если настоящим кодексом, другим законом или договором не предусмотрено иное. То есть, приведенная норма отдает преимущество в оформлении права на созданное здание собственнику земельного участка. Однако если есть договор аренды земельного участка или любой другой договор, которым предусмотрено строительство именно этого здания, то в этом случае право на здание возникает у арендатора земельного участка или пользователя по иным видам договоров.

            В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то та же статья ГК РФ говорит, что право собственности на созданные здание, сооружение возникает у лица, которому земельный участок предоставлен для создания соответствующей недвижимой вещи. В противном случае возникает объект самовольного строительства, но это уже совсем другая тема.

            А что же с отчуждением принадлежащего на праве собственности здания и судьбы земельного участка под ним.

            В случае, если у собственника здания зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) и право собственности на земельный участок под зданием, то согласно статье 273 ГК РФ, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования. То есть, продавая здание мы в обязательном порядке передаем и право собственности на земельный участок под ним. Продажа здания с сохранением своего права собственности на земельный участок будет противоречить нормам гражданского права.

            При этом статья 35 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) уточняет и противоположную ситуацию, оговаривая, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Правда приводится и ряд исключений, допускающих отчуждение здания без перехода права на земельный участок под ним. Исключения следующие:

            - происходит продажа здания, которое расположено на земельном участке, изъятом из оборота, например, в государственных природных заповедниках или национальных парках;

            - отчуждается часть здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

- происходит передача прав на сооружение, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

            В случае, если есть оформленное право собственности на здание, но земельный участок под ним находится в аренде или пользовании, то при продаже или иной сделке со зданием следует руководствоваться также статьей 35 ЗК РФ. Она указывает, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящихся на чужом земельном участке, новый собственник здания приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, необходимой для использования здания. Причем новый собственник здания приобретает право на использование участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний правообладатель. Приведенная норма является, по сути, требованием, обращенным чаще всего к органам власти. Поскольку если земельный участок под зданием находится, например, в аренде или пользовании у собственника здания, то ЗК РФ требует при продаже здания заключить договор аренды или пользования на землю с новым собственником здания на тех же условиях, что были у прежнего собственника здания. Также возможно рассмотреть и договор субаренды с прежним правообладателем земельного участка.

            Можно заметить, что и статья 273 ГК РФ и статья 35 ЗК РФ не требуют передачи новому правообладателю здания всей площади земельного участка, принадлежащей продавцу здания. Речь в обоих случаях идет об участке, необходимом для использования здания и не более. То есть, если у прежнего собственника здания земельный участок был по площади больше, нежели необходимо для его использования, то есть возможен раздел земельного участка с выделением только той площади, которая необходима для эксплуатации здания.

            Ну и, наконец, нельзя обойти вниманием и норму статьи 287.3 ГК РФ, появившуюся с 2022 года, которая допускает, что собственник здания или сооружения, не имеющий прав на земельный участок под ними вправе пользоваться данным земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к таким зданию или сооружению. Но пропагандировать возможность использования здания без прав на землю под ним непродуктивно, так как в этом случае могут активизироваться нормы о самовольном строительстве со всеми вытекающими последствиями.